Erfpacht is een rechtssysteem waarbij u wel de eigenaar bent van het huis, maar niet van de grond waar het huis op staat. Deze grond huurt u van de grondeigenaar (vaak de gemeente). De vergoeding die u hiervoor periodiek betaalt, heet de 'canon'. Dit kan forse invloed hebben op uw maandlasten en de verkoopbaarheid van de woning.
Bij de zoektocht naar een woning in steden als Amsterdam, Rotterdam of Utrecht, valt u in de Wonen Gids direct iets op: sommige huizen lijken verdacht goedkoop.
Kijkt u echter goed naar de specificaties op Funda, dan ziet u de term erfpacht staan. Dit juridische stelsel heeft grote invloed op de maandelijkse lasten en de definitieve waarde van uw woning.
1. Wat is Erfpacht en de Canon?
Als u een woning koopt met erfpacht, koopt u feitelijk alleen het recht om het gebouw te gebruiken. De grond daaronder blijft eigendom van de grondeigenaar (de erfverpachter). In Nederland is dit in de meeste gevallen de gemeente, wat relatief veilig is.
Voor het gebruik van deze grond betaalt u een vergoeding: de erfpachtcanon.
- Periodieke canon: U betaalt maandelijks of jaarlijks een bedrag. Dit bedrag stijgt vaak mee met de inflatie (indexatie).
- Afgekochte erfpacht: De canon is voor een vaste periode (bijvoorbeeld 50 jaar) vooruitbetaald. U heeft dan gedurende die periode geen maandelijkse kosten voor de grond.
2. De Fiscale Aftrekbaarheid van de Canon
Net als bij de Hypotheek en de Hypotheekrenteaftrek, helpt de Belastingdienst erfpachters een handje.
De periodieke betalingen van de erfpachtcanon mag u aftrekken bij uw belastingaangifte in Box 1. Hierdoor zijn uw netto lasten een stuk lager dan het bruto bedrag dat u overmaakt aan de gemeente.
Let op: Kiest u ervoor om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen via een eenmalige betaling? Dan is dit afkoopbedrag niet fiscaal aftrekbaar. Sluit u echter een extra hypotheek af om deze afkoop te financieren? Dan is de rente over die extra lening wél aftrekbaar. Dit wordt definitief verrekend bij uw Definitieve Aanslag.
3. De Risico's: Particuliere Erfpacht
Erfpacht van de gemeente kent duidelijke regels en is betrouwbaar. Dat geldt niet voor particuliere erfpacht.
Bij particuliere erfpacht is de grond in handen van een private partij (bijvoorbeeld een kerk, een spoorwegmaatschappij of een projectontwikkelaar).
- Deze partijen zijn niet gebonden aan democratische regels.
- Zij kunnen de canon bij het aflopen van een tijdvak extreem verhogen.
- Hypotheekprobleem: Omdat de risico's zo groot zijn, hanteren banken in Nederland zeer strenge regels. Vrijwel geen enkele geldverstrekker geeft nog een hypotheek op een huis met particuliere erfpacht, tenzij de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de strenge criteria van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).
Wees dus uiterst waakzaam en schakel altijd een aankoopmakelaar of jurist in wanneer u een woning op het oog heeft die niet op gemeentegrond staat.
Rekenvoorbeeld: De Fiscale Netto-erfpachtcanon
Stel dat Eva een appartement koopt in Amsterdam. De grond is niet afgekocht en zij moet een periodieke erfpachtcanon van € 2.400,- bruto per jaar aan de gemeente betalen. Haar belastbare inkomen valt in Box 1 onder het tarief van 37%:
- De bruto erfpachtlast: € 2.400,- per jaar (dat is € 200,- per maand).
- Het belastingvoordeel: Omdat de periodieke erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar is in Box 1, mag Eva dit bedrag aftrekken bij haar belastingaangifte.
- Berekening belastingvoordeel: 37% van € 2.400,- = € 888,- per jaar teruggave.
- De netto erfpachtlast:
- Netto jaarkosten: € 2.400,- - € 888,- = € 1.512,- per jaar.
- Netto maandkosten: € 1.512,- / 12 = € 126,- per maand.
- De uitkomst: Dankzij de aftrekpost in Box 1 dalen de werkelijke woonlasten voor de erfpacht van Eva van € 200,- naar netto € 126,- per maand.