Een hypotheek is een langlopende lening (meestal 30 jaar) met een woning als onderpand. Om in aanmerking te komen voor belastingvoordelen, bent u in Nederland verplicht te kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Daarnaast kunt u de risico's beperken en een lagere rente afdwingen door af te sluiten onder de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
In de gids over het kopen van een huis (Huis Kopen) las u al dat het financieren van de woning de belangrijkste stap is. Vrijwel niemand heeft genoeg spaargeld om een huis direct af te tikken.
De overheid stimuleert het kopen van een eigen woning, maar stelt hiertegenover wel strenge eisen aan de hypotheekvormen om het risico op schuldenproblematiek te verkleinen.
1. Annuïteitenhypotheek versus Lineaire Hypotheek
Sinds 2013 heeft u in Nederland alleen nog recht op Hypotheekrenteaftrek als u kiest voor een hypotheekvorm die de schuld gedurende de looptijd volledig afbouwt. In de praktijk kiest u dus tussen:
De Annuïteitenhypotheek
Bij deze vorm is de verhouding tussen rente en aflossing variabel. In de eerste jaren betaalt u voornamelijk rente en lost u heel weinig af. Aan het einde van de looptijd is dit omgekeerd.
- Bruto maandlasten: Blijven gedurende uw rentevaste periode exact gelijk.
- Netto maandlasten: Stijgen gedurende de looptijd heel licht, omdat u steeds minder rente betaalt en dus minder belastingvoordeel heeft.
De Lineaire Hypotheek
Hier lost u elke maand exact hetzelfde bedrag af (de totale lening gedeeld door 360 maanden). De rente die u betaalt over de resterende schuld daalt hierdoor maandelijks.
- Bruto maandlasten: Zijn in het begin erg hoog, maar dalen maandelijks.
- Netto maandlasten: Dalen gedurende de looptijd gestaag. Dit is onderaan de streep de goedkoopste hypotheekvorm, omdat u sneller aflost en dus over de hele looptijd minder rente betaalt.
2. Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De Nationale Hypotheek Garantie is een uniek Nederlands vangnet dat wordt ondersteund door de overheid.
Als u onder NHG-voorwaarden afsluit, betaalt u een eenmalige premie (de borgtochtprovisie). In ruil hiervoor garandeert de stichting NHG dat zij uw hypotheekschuld overnemen als u de woning gedwongen moet verkopen (bijvoorbeeld door arbeidsongeschiktheid of echtscheiding) en de opbrengst van het huis lager is dan uw openstaande schuld.
Omdat de bank hierdoor nul risico loopt dat zij haar geld kwijtraakt, geven geldverstrekkers een forse korting op de hypotheekrente (vaak zo'n 0,5% lager). Het afsluiten met NHG verdient daarom altijd de voorkeur als uw koopsom onder de wettelijke NHG-grens valt.
3. Rentevaste periode en oversluiten
Bij het afsluiten van de hypotheek kiest u hoelang u de rente wilt vastzetten.
- Kort (bijv. variabel of 5 jaar): Vaak een lagere rente, maar u loopt het risico dat uw maandlasten stijgen als de rente in de toekomst stijgt.
- Lang (bijv. 20 of 30 jaar): Meer zekerheid, maar u betaalt een premie in de vorm van een iets hoger rentetarief.
Mocht de marktrente in de toekomst fors dalen, dan kunt u de hypotheek soms tussentijds oversluiten naar een lagere rente. Let wel op: de bank mag u hiervoor een boeterente opleggen om haar misgelopen inkomsten te compenseren.
Rekenvoorbeeld: Annuïtair versus Lineair Aflossen
Stel dat Eva een hypotheek afsluit van € 300.000,- met een rente van 4%. We berekenen de bruto en netto lasten voor de allereerste maand (bij een Box 1-belastingtarief van 37%):
- Optie 1 (Annuïteitenhypotheek):
- Bruto maandbedrag (rente + aflossing): blijft constant € 1.432,-.
- In maand 1: De rente bedraagt € 1.000,- (4% van € 300.000 / 12) en de aflossing is € 432,-.
- Hypotheekrenteaftrek: 37% van € 1.000,- = € 370,- teruggave.
- Netto maandlast in maand 1: € 1.432,- - € 370,- = € 1.062,-.
- Optie 2 (Lineaire hypotheek):
- Vaste aflossing per maand: € 300.000,- / 360 maanden = € 833,-.
- In maand 1: De rente bedraagt € 1.000,-. Haar bruto maandlast is € 833,- + € 1.000,- = € 1.833,-.
- Hypotheekrenteaftrek: 37% van € 1.000,- = € 370,- teruggave.
- Netto maandlast in maand 1: € 1.833,- - € 370,- = € 1.463,-.
- De uitkomst: De lineaire variant is in de eerste maand netto € 401,- duurder dan de annuïteit. Echter, doordat Eva lineair sneller aflost, daalt haar schuld sneller. Na 15 jaar zijn haar lineaire maandlasten lager dan de annuïtaire lasten en is zij over de gehele 30 jaar duizenden euro's goedkoper uit.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde Vragen (FAQ)
Wat is het verschil tussen een annuïteiten- en lineaire hypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek blijven uw bruto maandlasten (rente + aflossing) gedurende de rentevaste periode elke maand exact gelijk, terwijl uw netto lasten langzaam stijgen. Bij een lineaire hypotheek betaalt u elke maand een vast bedrag aan aflossing; uw totale maandlasten starten hoog, maar dalen maandelijks doordat u steeds minder rente betaalt.
Mag ik mijn hypotheekrente aftrekken van de belasting?
Ja, mits u kiest voor een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm waarmee u de lening in maximaal 30 jaar volledig aflost. De rente die u betaalt, mag u als aftrekpost opgeven in Box 1 van uw belastingaangifte (de hypotheekrenteaftrek).
Wanneer kom ik in aanmerking voor NHG?
U komt in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als de aankoopsom (en de getaxeerde waarde) van de woning onder de wettelijk vastgestelde NHG-kostengrens ligt. Dit biedt u een lager rentetarief en vangt uw schuld op als u buiten uw schuld de hypotheek niet meer kunt betalen.
Kan ik nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten?
Ja, u kunt nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten (vaak tot maximaal 50% van de marktwaarde). Echter, voor nieuwe hypotheken gesloten na 2013 geldt dat de rente over dit deel niet meer aftrekbaar is van de belasting.
Hoe beïnvloedt een studieschuld mijn maximale hypotheek?
Een DUO-studieschuld verlaagt uw maximale leencapaciteit aanzienlijk. De bank rekent met een percentage van de oorspronkelijke (of actuele) schuld om te bepalen hoeveel u maandelijks aan lasten kunt dragen.
Wat is een overbruggingshypotheek?
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee u de overwaarde van uw huidige woning, die nog niet is verkocht of geleverd, alvast kunt inzetten voor de aankoop van uw nieuwe woning.
Welke bijkomende kosten voor de hypotheek zijn aftrekbaar?
Kosten voor het hypotheekadvies en de bemiddeling, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten voor de hypotheek en de kosten voor de aanvraag van NHG zijn eenmalig aftrekbaar van de belasting in Box 1.