Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat de Belastingdienst berekent over uw eigen woning. Het is een percentage van de WOZ-waarde en wordt opgeteld bij uw Box 1 inkomen. Tegenover het forfait staat de hypotheekrenteaftrek. Heeft u geen hypotheek meer, dan betaalt u het forfait zonder compenserende aftrekpost.
Als eigenwoningbezitter krijgt u elk jaar bij uw belastingaangifte te maken met het eigenwoningforfait. Veel mensen begrijpen niet waarom zij belasting moeten betalen over hun eigen woning, terwijl ze geen huur ontvangen. In dit artikel leggen we uit wat het eigenwoningforfait is, hoe het wordt berekend, wat de Wet Hillen betekent en hoe het zich verhoudt tot de hypotheekrenteaftrek.
Waarom Bestaat het Eigenwoningforfait?
De redenering van de wetgever is als volgt: een eigenwoningbezitter die in zijn woning woont, geniet een economisch voordeel. Hij betaalt geen huur en spaart daarmee inkomen uit. Dit voordeel wordt door de Belastingdienst benaderd als een fictief rendement op de woning en via Box 1 belast.
Tegenover dit fictieve inkomen staat de hypotheekrenteaftrek: de rente die u betaalt op uw eigenwoningschuld is aftrekbaar. Het nettosaldo van eigenwoningforfait minus hypotheekrenteaftrek bepaalt het daadwerkelijke effect van uw eigen woning op uw belastingaanslag.
Hoe Wordt het Eigenwoningforfait Berekend?
Het eigenwoningforfait wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde van uw woning.
De WOZ-waarde: Uw gemeente stelt jaarlijks de WOZ-waarde van uw woning vast. De WOZ-beschikking ontvangt u doorgaans begin van het jaar. De peildatum voor de WOZ-waarde die geldt voor het eigenwoningforfait is 1 januari van het voorgaande jaar (bijv. voor belastingjaar 2026 geldt de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025).
Het percentage: Er gelden verschillende percentages voor woningen in verschillende WOZ-waardeschijven. Voor duurdere woningen geldt een hoger percentage. De exacte percentages worden jaarlijks vastgesteld via het Belastingplan.
[!IMPORTANT] De actuele forfaitpercentages per WOZ-waardeschijf vindt u op belastingdienst.nl. Raadpleeg deze bron voor het percentage dat geldt voor uw WOZ-waardecategorie in het lopende belastingjaar.
Het Netto-Effect van uw Eigen Woning in Box 1
| Situatie | Netto-effect in Box 1 |
|---|---|
| Hoge hypotheek, veel rente betaald | Hypotheekrenteaftrek groter dan forfait: per saldo aftrekpost |
| Lage hypotheek, weinig rente betaald | Forfait groter dan rente: per saldo bijtelling |
| Hypotheekvrij wonen | Volledig forfait als inkomen, geen aftrekpost |
De Wet Hillen: Compensatie voor (Bijna) Hypotheekvrije Bewoners
De Wet Hillen (officieel: Wet inkomstenbelasting 2001, artikel 3.123a) bepaalt dat belastingplichtigen die meer eigenwoningforfait hebben dan aftrekbare hypotheekrente, recht hebben op een aanvullende aftrek. Hierdoor hoeven zij niet meer belasting te betalen over het eigenwoningforfait dan de rente die zij aftrekken.
Praktisch gevolg: Iemand die zijn hypotheek volledig heeft afgelost, hoefde dankzij de Wet Hillen geen belasting te betalen over het eigenwoningforfait.
De afbouw: De Wet Hillen wordt echter stapsgewijs afgebouwd in de periode van 2019 tot 2048. Elk jaar wordt de compensatie met een vast percentage verlaagd. Na 2048 bestaat de Wet Hillen niet meer en betalen volledig hypotheekvrije eigenaren het volledige eigenwoningforfait als belastbaar inkomen.
Wanneer Betaalt u Geen Eigenwoningforfait?
U betaalt geen eigenwoningforfait als:
- De woning niet uw hoofdverblijf is (tweede woning valt in Box 3).
- U de woning heeft verhuurd aan derden (verhuurde eigen woning valt in Box 3).
- U pas een deel van het jaar eigenaar was (het forfait wordt naar rato berekend).
Bezwaar Maken Tegen uw WOZ-Waarde
Het eigenwoningforfait is direct afhankelijk van de WOZ-waarde. Als u vindt dat uw gemeente de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, kunt u binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken. Als het bezwaar slaagt en de WOZ-waarde wordt verlaagd, daalt ook uw eigenwoningforfait.
Bezwaar indienen: Dit doet u bij uw gemeente, niet bij de Belastingdienst.
Eigenwoningforfait Invullen in de Aangifte
Bij de aangifte inkomstenbelasting via MijnBelastingdienst wordt de WOZ-waarde van uw woning automatisch ingevuld op basis van gegevens van uw gemeente. U controleert dit bedrag en het berekende eigenwoningforfait. De hypotheekrenteaftrek voegt u handmatig toe via de jaaropgaaf hypotheek van uw bank.